Pflicht-Angaben nach § 16a EnEV treffen nicht den Makler

Landgericht München_II

Urteil v. 29.10.2015 - Az.: 2 HK O 3089/15

Leitsatz

Pflicht-Angaben nach § 16a EnEV treffen nicht den Makler

Tenor

In dem Rechtsstreit (...) erlässt  das  Landgericht  München  II - 2. Kammer  für Handelssachen  - durch (...) auf  Grund  der  mündlichen   Verhandlung  vom  29.10.2015 folgendes Endurteil

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3.Das  Urteil  ist  gegen  Sicherheitsleistung   in Höhe  von  110 %  des  zu  vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Sachverhalt

Die Beteiligten  streiten darüber,  ob der Beklagte als Makler verpflichtet  ist,  die in § 16 a der Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (EnEV)  genannten  Vorgaben  einzuhalten;  d.h., ob er  sicherzustellen  hat, dass  in Immobilienanzeigen  in kommerziellen  Medien die in der Verordnung genannten Pflichtangaben zum Energieverbauch eines Gebäudes enthalten sind. Der Kläger hat dies im Wege eines wettbewerbs-rechtlichen  Unterlassungsanspruches gegen den Beklagten, der eine Immobilienanzeige ohne diese Angaben geschaltet hatte,  geltend gemacht.

Der Kläger ist ein Umwelt- und Verbraucherschutzverband. Nach der Satzung bezweckt er u. a. die aufklärende Verbraucherberatung, sowie den Umweltschutz in Deutschland zu fördern. Er ist in die beim Bundesamt für Justiz geführte Liste qualifizierter Einrichtungen im Sinne des § 4 des Unterlassungsklagengesetzes unter der laufenden  Nummer  12 eingetragen. Insoweit  wird  auf die entsprechende Bescheinigung vom 18. November 2008 und einen Auszug aus der Liste (Anlagen K 1 und K 2) verwiesen. Der Kläger geht nicht nur gegen Verstöße gegen die EnEV, sondern  auch  gegen  andere  Verstöße  gegen  verbraucherschützende  Normen  vor, beispielsweise im Bereich der Pkw-EnVKV.

Der Beklagte ist in (...) im Immobilienbereich  tätig und tritt als Immobilienmakler auf. Am 10./11.01.2015 bewarb er in einer Werbeanzeige  im  "(...) Tagblatt" ein Einfamilienhaus  in (...) und gab dabei neben Preis und Größe der Wohnfläche und des Grundstückes  lediglich  den Energieverbrauch  von 143,7 kWh/m2a  an. Das Nähere ergibt sich aus der Anlage K 3.

Am 23.01.2015 wies der Kläger den Beklagten auf einen Verstoß gegen § 16 a EnEV hin und forderte die Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung,  sowie Zahlung der für die Abmahnung angefallenen pauschalen Abmahnkosten in Höhe von 245,00 €. Mit Schreiben vom 02.02.2015  wies der Beklagte  diese Ansprüche  des Klägers zurück. Bezüglich des zwischen den Parteien  durchgeführten  Schriftwechsels wird auf die Anlagen K 4, K 5 bis K 7 sowie K 8 verwiesen.


Der Kläger  ist  der Ansicht, dass  mit den in der Immobilienanzeige gemachten  Angaben zum Energieverbrauch,  nämlich: "143,7 kWh m2a",  nicht die Anforderungen aus§ 16 a Abs. 1 Nr. 1-5 EnEV erfüllt sind. Die genaueren Angaben zur Art des Energieausweises, die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes, das Baujahr sowie die im Energieausweis   genannte Energieeffizienzklasse  müsste  auch in einer von einem  Makler ge­ schalteten Immobilienanzeige enthalten sein. Denn mit dem Ausdruck "Verkäufer" in § 16 a Abs. 1 der EnEV sei auch der Makler gemeint.

Dies ergebe sich im Wesentlichen aus Sinn und Zweck der Einführung von § 16 a EnEV im Jahre 2014, der Art. 12 Abs. 4 der Europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD 2010) in nationales Recht umsetzen  soll.

Der Kläger beantragt:

1. Der Beklagte wird verurteilt, es bei Meidung eines vom Gericht für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 EUR, ersatzweise Ordnungshaft, oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu unterlassen, im geschäftlichen  Verkehr zu Zwecken des Wettbewerbs in Zeitungen eine Immobilienanzeige für eine Wohnimmobilie, für die zum Zeitpunkt der Anzeigenaufgabe ein Energieausweis  vorliegt vor deren Verkauf zu veröffentlichen, ohne sicherzustellen, dass in der Anzeige Angaben zu der Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis·im Sinne des § 17 Abs. 1 S. 1 EnEV), zu dem im Energieausweis angegebenen wesentlichen Energieträger für die Heizung dieser  Immobilie, für die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse  und zu dem  im  Energieausweis genannten Baujahr dieser  Immobilie gemamacht werden, wenn dies geschieht  wie   in   einer  Werbeanzeige   des   Beklagten  im   "(...) Tagblatt" vom 10./11.01.2015  für die Immobilie (...).

2. (...) über dem Basiszinssatz p. a. hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er ist der Ansicht, der Ausdruck  "Verkäufer"  in § 16 a Abs. 1 EnEVb  umfasse  gerade  nicht Makler. Damit ergebe sich keine Verpflichtung des Maklers, die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen aufzunehmen, und damit kein Anspruch auf Unterlassung  von Seiten des Klägers.

Zur Ergänzung des Sachverhaltes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen, insbesondere auch auf den vom ursprünglichen Beklagtenvertreter  eingereichten Schriftsatz vom 13.08.2015 (Seite 24/25 d. A.).

Das Gericht hat keinen Beweis erhoben.

Entscheidungsgründe

I.
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Landgericht München II sachlich ausschließlich zuständig nach § 13 Abs. 1 S. 1 UWG und örtlich nach § 14 Abs. 1 UWG. Der Beklagte hat seine gewerbliche Niederlassung im Bezirk des Landgerichts München II. Die Kammer für Handelssachen ist funktionell nach den §§ 95 Abs. 1 Nr. 5 GVG und 13 Abs. 1 S. 2 UWG zuständig. Eine Zustimmung nach § 349 111 ZPO ist erfolgt (BI. 85 d.A.)

Die Klagebefugnis des Klägers ergibt sich aus § 8 Abs. 3 Nr. 3 UWG. Als qualifizierte Einrichtung im Sinne dieser Vorschrift ist der Kläger prozessführungsbefugt Die Eintragung des Klägers in die Liste qualifizierte Einrichtungen beim Bundesamt für Justiz ist konstitutiv und damit für die Gerichte verbindlich, die Eintragung selbst ist in diesem Fall unstreitig. Das Gericht hegt keine im Sinne des § 4 Abs. 4 UKiaG begründeten Zweifel am Vorliegen der Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 UKiaG, insbesondere nicht daran, dass zu den satzungsmäßigen Aufgaben des Klägers gehört, Verbraucherinteressen wahrzunehmen.

II.
Die zulässige Unterlassungsklage ist allerdings nicht begründet. Dem Kläger steht kein Unterlassungsanspruch nach den §§ 8 Abs. 1, i. V. m. 8 Abs. 3 Nr. 3, § 3 Abs. 1, 4 Nr. 11 UWG i. V. m. § 16 a Abs. 1 EnEV zu.

Eine geschäftliche Handlung im Sinne von § 8 Abs. 1 UWG liegt ohne Weiteres darin, dass der Beklagte in seiner Eigenschaft als Makler die Verkaufsanzeige im "(...) Tagblatt" hat schalten lassen.

Damit hat der Beklagte allerdings nicht eine unlautere geschäftliche Handlung im Sinne von § 3 Abs. 1 i. V. m. § 4 Nr. 11 UWG vorgenommen. Dabei kann offenbleiben, ob § 16 a EnEV eine Marktverhaltensregelung im Sinne von § 4 Nr. 11 UWG ist. Nach Ansicht der Kammer liegt eine Zuwiderhandlung gegen § 16 a Abs. 1 EnEV nicht vor, da nach sorgfältiger Auslegung des Begriffs "Verkäufer" der Makler als Vermittler eines Geschäftes nach Ansicht des Gerichts nicht unter diesen Begriff subsumiert werden kann, und eine Rechtsanalogie am Fehlen einer planwidrigen Regelungslücke scheitert.

1.
Würde man allein auf Sinn und Zweck der Verordnung abstellen, ergäbe sich zwar eine Übereinstimmung: Sinn und Zweck der Einführung des § 16 a EnEV ist ohne Zweifel, dass der Energieverbrauch von Gebäuden stärker ins öffentliche Bewusstsein gerückt wird. So soll nach der Begründung der Änderungsverordnung (Bundesratsdrucksache 113/13, Seite 64) eine Stärkung der Energieausweise erreicht werden durch die Angabe energetischer Kennwerte in lmmobilienanzeigen. Letztlich verfolgt der Verordnungsgeber das Ziel, dass - ähnlich wie jetzt schon im Bereich von Kraftfahrzeugen- , beim Erwerb von Immobilien der (geringe) Energieverbrauch der Immobilie ein Verkaufsargument ist.

Damit soll letzten Endes die Immobilienwirtschaft zur Herstellung von energieeffizienteren Gebäuden motiviert werden, was die Erreichung von Klimaschutzzielen fördert. Diesem Sinn und Zweck der Novellierung widerspricht es, wenn nur in lmmobilienanzeigen, die von privaten Verkäufern geschaltet werden, die entsprechenden Pflichtangaben aufgenommen werden müssten. Dem Kläger ist insoweit ohne weiteres zuzugestehen, dass es widersinnig erscheint, nur private Immobilienanzeigen mit den Pflichtangaben nach § 16 a Abs. 1 EnEV versehen zu müssen, während Anzeigen von Immobilienmaklern diese Inhalte nicht enthalten müssten.

Die Norm läuft allerdings deshalb nicht vollständig ins Leere, weil § 16 a Abs. 1 EnEV gem § 27 II Nr. 6 der VO bußgeldbewehrt ist. Makler als Vertragspartner von Verkäufern und Vermietern würden sich einem vertraglichen Regressanspruch ihrer Kunden aussetzen, wenn sie in ihrer beruflichen Eigenschaft nicht die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen aufnehmen würden. Sie sind im Übrigen Erfüllungsgehilfen bezüglich der Pflicht des Verkäufers, der sicherstellen muss, dass die Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthält. Schon um sich derartigen Regressansprüchen nicht auszusetzen und um gesetzliche Anforderungen an die Kunden zu erfüllen, werden zumindest seriöse Makler alles daran setzen, die Anforderungen des § 16 a Abs. 1 EnEV einzuhalten.

2.
Bei der Auslegung des Begriffs "Verkäufer" führt eine richtlinienkonforme Auslegung nicht weiter. Aus § 12 Abs. 4 der Europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD 2010) ergibt sich kein Adressat, da der entsprechende Absatz im Passiv formuliert ist.

3.
Absolute Auslegungsgrenze ist stets der Wortlaut. Nachdem § 16 a EnEV nach § 27 Abs. 2 Nr. 6 EnEV als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld bewehrt ist, ist hier auch wegen des Verbotes sanktionsbegründender bzw. sanktionsverschärfender Analogie mit besonderer Vorsicht auszulegen, vgl. hierzu KK-OWiG, § 3 Rn. 51, 52 ff. Zwar besteht im Rahmen eines wettbewerbsrechtlichen Unterlassungsanspruchs kein Analogieverbot Das Gericht vermag hier allerdings auch keine planwidrige Regelungslücke festzustellen:

a) Der Gesetzgeber hat in § 16 Abs. 2 folgende Personengruppen genannt, die neben dem in Abs. 1 genannten "Verkäufer" ebenfalls sicherzustellen haben, dass die Immobilienanzeige die entsprechenden Pflichtangaben zum Energiebedarf enthält: "Vermieter, Verpächter und Leasinggeber". Der Verordnungsgeber ist insoweit durchaus zu einer scharfen juristischen Differenzierung in der Lage. Der Begriff "Verkäufer" umfasst tatsächlich nur im Laiensprachgebrauch auch Makler, die mit dem Verkauf befasst sind. Im juristischen Sprachgebrauch ist mit dem Begriff "Verkäufer" allerdings eindeutig nicht der Vermittler, sondern der Verkäufer im Sinne von § 433 Abs. 1 8GB gemeint. Hätte der Gesetzgeber auch die Makler in die Pflicht nehmen wollen, wäre es ein leichtes gewesen, diese auch in Abs.ll aufzunehmen.

b) Aus den Gesetzesmaterialien der Bundesratsdrucksache 113/13 III 3 b bb (Seite 77) ergibt sich, dass bei der Berechnung der Mehrkosten, die durch die Pflicht zur Angabe energetischer Kennwerte in Immobilienanzeigen entstehen, der Gesetzgeber lediglich von privaten Verkäufen ausgegangen ist. Die Verkäufe durch Makler sind an der entsprechenden Stellen gerade nicht genannt. Schon bei einer überschlägigen Schätzung der in Deutschland jährlich vorgenommenen Verkäufe bzw. Vermietungen ergibt sich, dass die in den Gesetzesmaterialien genannten 300.000 privaten VerkäufeNermietungen tatsächlich nur die privaten Transaktionen betrifft. Bei einem Bestand von 24 Mio. Mietwohnungen und einem geschätzten Wechsel alle zehn Jahre liegen allein die jährlich vorgenommenen Vermietungen in einem deutlich höheren Bereich (Quelle IVD Bundesverband).

4.
Dass der Verordnungsgeber beim Erlass der Änderungsverordnung tatsächlich an die Möglichkeit der Einschaltung von Maklern gedacht hat, und somit keine planungswidrige Regelungslücke vorliegt, ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts auch aus der Bundesratsdrucksache 113/13, hier bei den Ausführungen zu Nr. 14 der Änderungsverordnung (Seite 97 der Bundesratsdrucksache: "Nach Satz 1 hat der Verkäufer die Aufnahme der Pflichtangaben in der Immobilienanzeige sicherzustellen. Dadurch wird deutlich, dass der Verkäufer nicht nur bei lmmobilienanzeigen, die er selbst aufgibt, Pflichtangaben machen muss. Er hat auch in Fällen wie der Beauftragung eines Maklerbüros dafür Sorge zu tragen, dass die erforderlichen Pflichtangaben in der Immobilienanzeige gemacht werden.") Die letztlich marktwirtschaftliche Möglichkeit, durch Abmahnung und Einforderung von Unterlassungerklärungen aus dem Recht des unlauteren Wettbewerbs den Regelungen der EnEV zur Durchsetzung zu verhelfen, scheint bei Änderung der EneV nicht erwogen worden zu sein.

III.
Unabhängig von der Frage der Auslegung des Begriffs "Verkäufer" besteht nach Ansicht des Gerichts ein Unterlassungsanspruch des Klägers hier auch deswegen nicht, weil das Tatbestandsmerkmal der Unlauterkeit in§ 3 Abs. 1 bei der am 20.01.2015 geschalteten Anzeige nicht erfüllt ist. Dementsprechend kann auch eine Unlauterkeit nach § 5 Abs. 1 i. V. m. § 5 a Abs. 2 UWG nicht in Betracht kommen.

1.
Nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers stellt ein Verstoß gegen § 16 a EnEV nunmehr eine Ordnungswidrigkeit dar, und ist als solcher bußgeldbewehrt Allerdings ist in Art. 3 Abs. 2 der Änderungsverordnung eine spezielle lnkrafttretensregelung für den Bußgeldtatbestand vorgesehen. Die Bußgeldbewehrung soll erst ein Jahr nach lnkrafttreten der entsprechenden Pflichten aus § 16 a Abs. 1 der EnEV greifen. Dies dient nach der Begründung der Verordnungsänderung dazu, "um dem Immobilienmarkt Zeit für eine Anpassung und Gewöhnung an die neuen Pflichtangaben bei Immobilienanzeigen zu geben". Der relevante Zeitpunkt für das lnkrafttreten des § 27 Abs. 2 Nr. 6 ist der 01. Mai 2015. Die streitgegenständliche Immobilienanzeige ist allerdings bereits im Januar diesen Jahres geschaltet worden. Wenn der Gesetzgeber selbst von einer Sanktionierung der fehlenden Pflichtangaben absieht, unabhängig von der Frage, ob der Makler Verkäufer im Sinne der Verordnung ist oder nicht, sollte diese Erleichterung nicht durch den Umweg über das Lauterkeitsrecht ausgehebelt werden.

2.
Dass die Eingewöhnungsphase lediglich der Beschaffung der Energieausweise dient, wie der Klägervertreter vorgetragen hat, ergibt sich aus den Gesetzesmaterialien nicht, und würde auch nicht zu einer anderen Beurteilung des Sachverhaltes durch das Gericht führen.

3.
Eine Irreführung im Sinne des § 5 a Abs. 2 i. V. m. 5 a Abs. 4 UWG liegt nach Ansicht des Gerichts hier ebenfalls nicht vor. Die Entscheidungsfähigkeit von Verbrauchern wird nicht dadurch beeinflusst, dass in einer Immobilienanzeige die erforderlichen Angaben zur Energieeffizienz eines Gebäudes nicht gemacht werden. So sehr dies der Intention des Gesetzgebers entgegenläuft, dient eine Immobilienanzeige lediglich einer sehr kursorischen Erstinformation. Es ist illusorisch anzunehmen, ein Immobilienkäufer würde lediglich aufgrund der Angaben in einer Immobilienanzeige auch nur ansatzweise einen Kaufentschluss fassen.

4.
Ein Unterlassungsanspruch nach § 8 Abs. 2 UWG kommt hier nicht in Betracht, da der Makler nicht als Mitarbeiter oder Beauftragter in einem Unternehmen des Verkäufers betrachtet werden kann.

IV.
Mangels Unterlassungsanspruch bestand damit auch kein Anspruch auf Ersatz der Abmahnkosten. Die Klage war demgemäß vollumfänglich abzuweisen.


V.
Den Streitwert hat das Gericht dem Antrag des Klägers entsprechend auf 30.000,00 € festgesetzt und entspricht damit, soweit ersichtlich, der gängigen Praxis deutscher Landgerichte, vgl. hierzu die von der Klägerseite vorgelegten Urteile, beispielsweise des LG Aschaffenburg.